Δόση ή ενοίκιο; Τι συμφέρει, τελικά, και γιατί – Το… αιώνιο δίλημμα στο μικροσκόπιο

Δόση ή ενοίκιο; Αυτό είναι ένα δίλημμα που βασανίζει χιλιάδες ανθρώπους που αναζητούν τη νέα τους κατοικία. Κάθε μήνα όλο και περισσότεροι ενοικιαστές συνειδητοποιούν ότι καταβάλλουν εκατοντάδες ευρώ στους ιδιοκτήτες της κατοικίας τους, χρήματα που θα μπορούσαν να είναι η δόση του στεγαστικού για το δικό τους σπίτι.

Με τα ενοίκια να έχουν πάρει την ανηφόρα και τις τράπεζες να κάνουν όλο και πιο ευνοϊκούς τους όρους λήψης ενός στεγαστικού δανείου, η πλάστιγγα έχει αρχίσει να γέρνει υπέρ της ιδιοκτησίας, όμως η επένδυση έχει και δεσμεύσεις. Η απόφαση δεν είναι εύκολη, καθώς τα ενοίκια έχουν μεγάλη διακύμανση από περιοχή σε περιοχή και από ακίνητο σε ακίνητο. Παράλληλα και το ύψος των δόσεων ενός στεγαστικού εξαρτάται από πολλούς παράγοντες.

Η καλύτερη αρχή είναι να γνωρίζεις περίπου τι ακίνητο ψάχνεις (εμβαδόν, όροφο, περιοχή) και εκεί, υπολογίζοντας το ενοίκιο που του αντιστοιχεί, να συγκρίνεις αν σε συμφέρει καλύτερα ένα τραπεζικό δοσολόγιο, έχοντας πάντα κατά νου ότι, όταν τελειώσει η αποπληρωμή, το ακίνητο μένει στην ιδιοκτησία σου. Γιατί το ακίνητο είναι επένδυση, ενώ το ενοίκιο είναι προσωρινή κάλυψη βασικών αναγκών.

 Αυξητική τάση

Η άνοδος στις τιμές των ενοικίων συνεχίζεται και στην αρχή του 2022 στην ελληνική αγορά. Οι εκτιμήσεις των ειδικών θέλουν να συνεχίζεται η αυξητική τάση που καταγράφηκε κατά περιοχές στο τέλος του προηγούμενου έτους. Το να ενοικιάσεις ένα σπίτι με τις βασικές σύγχρονες ανέσεις, που να μπορεί να καλύψει τις ανάγκες της μέσης ελληνικής οικογένειας, σε ένα προάστιο της Αθήνας, ανεβάζει αρκετά το κόστος, που, σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, φτάνει σε έναν μέσο όρο κοντά στα 700-800 ευρώ. Τιμή που έχει μεγάλη διακύμανση ανάλογα με την περιοχή, αλλά και τις ανέσεις που προσφέρει το κάθε ακίνητο. Τα τελευταία πέντε έτη η αύξηση στα ενοίκια φτάνει το 20%. Παράδειγμα που δίνουν στελέχη της αγοράς Real Estate θέλει ένα τυπικό διαμέρισμα κατάλληλο για οικογένεια να κοστίζει από 650 ευρώ έως 900 ευρώ, δηλαδή παραπάνω από τον βασικό μισθό. Παράλληλα, η αυξημένη ζήτηση για ενοικίαση δημιουργεί τη λεγόμενη «seller’s market», όπου εκείνος που κάνει την προσφορά, στην προκειμένη περίπτωση ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, έχει και τον πρώτο λόγο στη διαμόρφωση των τιμών.

Αυτό που χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή είναι ότι στη συνολική εικόνα της αγοράς κάποιος πάντα μπορεί να βρει και χαμηλά ενοίκια, ειδικά σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι χαμηλή. Στην Αθήνα, για παράδειγμα, τέτοιες περιοχές είναι η πλατεία Αμερικής, ο Αγιος Παντελεήμονας, η Κυψέλη, η Καισαριανή και οι Αμπελόκηποι. Περιοχές που έχουν, κυρίως, παλαιότερα ακίνητα, με τα φθηνότερα να ενοικιάζονται κοντά στα 5,5 ευρώ/τ.μ. 

Στεγαστικά

Μπορείς να αγοράσεις σπίτι με 600 ευρώ τον μήνα; Σύμφωνα με τις ελληνικές τράπεζες, η απάντηση είναι ναι, αρκεί να έχεις και ίδια κεφάλαια. Την ώρα που τα ενοίκια έχουν πάρει την ανηφόρα, το κόστος για ένα στεγαστικό φαίνεται πως μειώνεται. Οι τέσσερις συστημικές τράπεζες δείχνουν έτοιμες για πιστωτική επέκταση, δίνοντας προσφορές στους δανειολήπτες που πληρούν τα βασικά κριτήρια. Σύμφωνα με τις τράπεζες, εγκρίνεται περίπου το 70% των αιτήσεων στεγαστικών δανείων. Εμπειρα τραπεζικά στελέχη εκτιμούν ότι η χορήγηση στεγαστικών θα αυξηθεί άνω του 20% το 2022, ακολουθώντας την ανοδική τάση των τελευταίων ετών. Συγκεντρωτικά στοιχεία δείχνουν ότι το ενδιαφέρον για στεγαστικό αφορά περισσότερο νέα ζευγάρια, ενώ το προφίλ του μέσου δανειολήπτη είναι μισθωτός με σταθερό εισόδημα, στην ηλικιακή ομάδα των 28-44 ετών. Οι περισσότεροι φαίνεται πως προσανατολίζονται σε ακίνητα χαμηλής προς ακίνητα μέσης αξίας, με μέσο όρο κοντά στις 80.000 με 120.000 ευρώ.

 Μηνιαία δόση

Το πλαίσιο που διέπει την τραπεζική πίστη στην Ελλάδα θέλει τουλάχιστον το 20% της αξίας ενός ακινήτου να προέρχεται από ίδια κεφάλαια και κατά μέγιστο το 80% από τραπεζικό δανεισμό. Σε αυτό το παράδειγμα, η μέση δόση στεγαστικού δανείου ύψους 80.000 ευρώ κυμαίνεται από 450 έως 550 ευρώ, ανάλογα με τους όρους του δανείου. Εδώ θέλει πολλή προσοχή στην επιλογή σταθερού ή κυμαινόμενου επιτοκίου και διεξοδική συζήτηση με τους αρμόδιους τραπεζικούς υπαλλήλους για την εύρεση της καλύτερης προσωποποιημένης λύσης δανεισμού.

Στο ύψος του επιτοκίου και κατ’ επέκταση της μηνιαίας δόσης ρόλο παίζουν και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Με τον τραπεζικό κλάδο να δίνει πλέον ιδιαίτερη προσοχή στην πράσινη μετάβαση και την προστασία του περιβάλλοντος, αυτό αποτυπώνεται και στα προσφερόμενα προγράμματα στεγαστικών. Σε πολλές τράπεζες υπάρχουν ειδικά «πράσινα» προϊόντα, ενώ σε άλλες ο βαθμός ενεργειακής θωράκισης του ακινήτου αυτόματα μεταβάλλει και το επιτόκιο. Ενα νεότερο ακίνητο με υψηλή ενεργειακή βαθμολογία μπορεί να είναι ακριβότερο, αλλά θα μειώσει σημαντικά και το προσφερόμενο επιτόκιο, άρα και αυτός είναι ένας σημαντικός παράγοντας που διαμορφώνει τη μηνιαία δόση.

Το χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι ακινήτου αξίας κοντά στον μέσο όρο, 120.000 ευρώ, όπου το στεγαστικό δάνειο φτάνει τις 80.000 ευρώ. Με σταθερό επιτόκιο 20 ετών, στο 3,6% η μέση δόση κυμαίνεται κοντά στα 473,06 ευρώ και ο δανειολήπτης πληρώνει συνολικά ποσό 114.434 ευρώ. Αν όμως το δάνειο είναι με κυμαινόμενο επιτόκιο μετά τα 10 έτη, τότε αυτό πέφτει αρχικά σε 3,4%, η δόση στα 456,6 ευρώ και το συνολικό ποσό αποπληρωμής στα 112.587, ανάλογα πάντα με τη διακύμανση. Κατά κανόνα, ακόμα μικρότερα είναι τα επιτόκια στις «πράσινες» προσφορές των τραπεζών. Αν το ακίνητο είναι παλαιό και η ενεργειακή του κατηγορία είναι κατώτερη της «Β», τότε η δόση, σε δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο, φτάνει τα 454,57 ευρώ. Αν όμως είναι νεότερο ή πλήρως ανακαινισμένο και στην κατηγορία «Α+», τότε η δόση πέφτει στα 438,49 ευρώ. Η διαφορά της μηνιαίας δόσης είναι 16,08 ευρώ. Μία διαφορά που φαίνεται πολύ μεγαλύτερη σε σύγκριση με το συνολικό ποσό αποπληρωμής. Καθώς από τις 109.096,47 ευρώ του παλαιού ακινήτου, πέφτεις στις 105.237,59 ευρώ του «πράσινου». Μία διαφορά της τάξης των 3.858,88 ευρώ.

Ολα πρέπει να λαμβάνονται κατά νου, όταν γίνονται συγκρίσεις σε βάθος 20ετίας. Οι προσφορές των τραπεζών αλλάζουν, το ίδιο και τα κυμαινόμενα επιτόκια. Αυτό που δεν θα αλλάξει για αρκετά χρόνια είναι η στρατηγική ευρωπαϊκή επιλογή για την πράσινη μετάβαση, οπότε μπορεί ένα παλαιότερο ακίνητο να φαίνεται φτηνότερο, αλλά μπορεί, τελικά, να βγει ακριβότερο τόσο σε όρους δανείου όσο και σε όρους κόστους συντήρησης.

 Η τελική απόφαση

Το στεγαστικό δάνειο δεν είναι φθηνή υπόθεση. Επίσης, έχει και δέσμευση αποπληρωμής, με ό,τι αυτό συνεπάγεται. Με την προϋπόθεση ότι υπάρχουν και ίδια κεφάλαια, δηλαδή δεν προχωράς αποκλειστικά με δανεισμό, και πληροίς τα βασικά τραπεζικά κριτήρια, όπως το να μην είσαι στον «Τειρεσία» και να έχεις σταθερό εισόδημα που να μπορεί να αποδειχθεί, τότε είναι καθαρά θέμα κόστους. Το ερώτημα πλέον είναι κατά πόσο είναι συμφέρουσα εναλλακτική σε σχέση με ένα μεγάλο ενοίκιο, δεδομένου ότι στο τέλος της περιόδου αποπληρωμής το ακίνητο μένει στην ιδιοκτησία του δανειολήπτη. Με απλά λόγια, αν μπορείς να τα δώσεις, μακροπρόθεσμα, η ιδιοκτησία συμφέρει περισσότερο, καθώς κάποια στιγμή το δάνειο αποπληρώνεται και μετά δεν πληρώνεις ούτε ενοίκιο ούτε δόση…

«ΜΑΓΝΗΤΗΣ» ΤΟ ΚΕΝΤΡΟ ΤΗΣ ΑΘΗΝΑΣ

Τα στοιχεία μεταβιβάσεων δείχνουν ότι η μεγαλύτερη κίνηση πανελλαδικά, εντός του προηγούμενου έτους, ήταν στο κέντρο της Αθήνας. Τα περισσότερα συμβόλαια αφορούσαν ακίνητα μικρότερα των 100 τ.μ. και κατασκευής προ του 1970. Σύμφωνα με γνώστες της αγοράς, αυτό δεν αποτελεί έκπληξη, καθώς τα περισσότερα διαμερίσματα βρίσκονται στην Αθήνα και ειδικά στην περιοχή του κέντρου της πρωτεύουσας, όπου οι τιμές είχαν πέσει σημαντικά τα χρόνια της προηγούμενης κρίσης.

Υπάρχουν μικρότερα και μεγαλύτερα, φθηνότερα ή ακριβότερα, αλλά, σύμφωνα με τα στατιστικά που προκύπτουν από τις ενεργές αγγελίες, η καρδιά του ενδιαφέροντος χτυπά στα μεσαίου μεγέθους ακίνητα έως 160.000 ευρώ. Συνήθως διαμερίσματα από τον 2ο όροφο και πάνω με 2 ή 3 υπνοδωμάτια. Ακίνητα που επιλέγουν συχνά οικογένειες με στόχο την κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης. Πρόκειται για διαμερίσματα που συνήθως έχουν υψηλά ενοίκια και σε άμεση σύγκριση με μία μέση, πιθανή, μηνιαία δόση δανείου, βλέπουμε ότι τις περισσότερες φορές η δόση ενός στεγαστικού είναι μικρότερη κατά περίπου 25% σε σχέση με τα ενοίκια που ζητούν αυτήν την περίοδο στις αγγελίες.

«ΖΕΣΤΟΣ» ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΣ για την τραπεζική πίστη

«Εκρηξη» στις εγκρίσεις νέων στεγαστικών, λίγο πριν από τη λήξη του 2021. Κάτι ο αγώνας δρόμου για τις «φθηνές» μεταβιβάσεις ακινήτων, κάτι το τέλος του έτους, έκαναν τον Δεκέμβριο τον καλύτερο μήνα του έτους στην απόδοση της στεγαστικής πίστης! Οι καμπάνιες των τραπεζών απέδωσαν καρπούς, με τις συστημικές τράπεζες να χορηγούν στεγαστικά κοντά στα 100 εκατ. ευρώ, κλειδώνοντας τον στόχο για νέες χορηγήσεις άνω του 1,2 δισ. μέσα στην προηγούμενη χρονιά. Κάτι τα χαμηλά επιτόκια, κάτι ότι έκλεινε το παράθυρο για φθηνές μεταβιβάσεις, ώθησαν, σε αριθμό-ρεκόρ, πολίτες να πάρουν την απόφαση για λήψη στεγαστικού.

 Ο «ΧΑΡΤΗΣ» ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ

*Μερική ανακαίνιση.

**Ολική ανακαίνιση.

Η πιθανή δόση δανείου έχει υπολογιστεί με την υπόθεση ότι το 20% της αξίας προέρχεται από ίδια κεφάλαια, διάρκεια δανείου 20 έτη και κυμαινόμενο επιτόκιο. Οι τιμές διαφέρουν ανάλογα με το τραπεζικό ίδρυμα και υπάρχουν πολλοί παράγοντες που ενδεχομένως μπορεί να μεταβάλουν την τελική αξία του δανείου. Διαφορετικό ύψος δόσης, σε ακίνητα με την ίδια τιμή πώλησης, οφείλεται, κυρίως, στη διαφορά ενεργειακής κατηγορίας του ακινήτου.