Για να κρίνουμε από τις πολυκατοικίες που είναι διάσπαρτες κατά μήκος της ακτής στο Haiyang, μια μικρή παραθαλάσσια πόλη, όπου οι προοπτικές του Country Garden είναι αρκετά πενιχρές. Η μεγαλύτερη εταιρεία ανάπτυξης της Κίνας σε πωλήσεις, έχει πουλήσει μόνο λίγα παραθαλάσσια διαμερίσματα. Μια χούφτα πύργοι φαίνονται εν μέρει χτισμένοι. Ένα ψεύτικο-γερμανικό χωριό με μυτερές στέγες φιλοξενεί καταστήματα και εστιατόρια και προσθέτει λίγη αίσθηση. Αλλά, επίσης, είναι σχεδόν άδειο. Η αποτυχία της εταιρείας να πουλήσει σπίτια έγινε σαφής όταν τα κέρδη της για το πρώτο εξάμηνο του 2022 σχεδόν εξατμίστηκαν εντελώς.
Ο όγκος της επιφάνειας που πωλήθηκε σε ολόκληρη τη χώρα μειώθηκε κατά 24% το 2022, η μεγαλύτερη πτώση από τότε που έγιναν διαθέσιμα τα στοιχεία το 1992. Οι επενδύσεις σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 10% σε ετήσια βάση, η πρώτη πτώση που έχει καταγραφεί. Οι διασυνοριακές χρεοκοπίες αποδεικνύονται επίσης δύσκολες. Η Evergrande, η πιο υπερχρεωμένη εταιρεία ανάπτυξης στον κόσμο, η οποία κατέρρευσε το 2021, δεν έχει ακόμη εκπονήσει σχέδιο αναδιάρθρωσης που αρχικά έληγε τον Ιούλιο. Ο ελεγκτής της εταιρείας, PwC, παραιτήθηκε στις 16 Ιανουαρίου. Αυτή η μείωση της δραστηριότητας ήταν καταστροφική για την οικονομία της Κίνας, η οποία προέρχεται περίπου το ένα πέμπτο του ΑΕΠ της από τον κλάδο.
Επί του παρόντος, οι αξιωματούχοι της χώρας επανασχεδιάζουν την πολιτική σε τεράστια κλίμακα. Η κυβέρνηση έχει εγκαταλείψει την προσέγγισή «μηδενικού κορωνοϊού» στην πανδημία, ενώ ταυτόχρονα σηματοδοτεί ένα τέλος σε μια καταστολή των εταιρειών τεχνολογίας. Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής προσπαθούν επίσης να σώσουν τον τομέα των ακινήτων. Μετά από δύο χρόνια εξαναγκασμού των εργολάβων σε απομόχλευση – κάτι που ώθησε δεκάδες σε χρεοκοπία – οι ρυθμιστικές αρχές εγκαταλείπουν τώρα πολλά από αυτά τα μέτρα με την ελπίδα να αναζωογονήσουν το συναίσθημα. Αυτό έχει προκαλέσει κάποια αισιοδοξία. Παρά τη ζοφερή θέα στο Haiyang, η τιμή της μετοχής της Country Garden έχει τριπλασιαστεί από τον Οκτώβριο.
Το ακριβές περιεχόμενο των μεταρρυθμίσεων της κυβέρνησης παραμένει θολό. Στις 13 Ιανουαρίου οι αξιωματούχοι παρουσίασαν ένα προσχέδιο σχεδίου 21 σημείων το οποίο ανέφερε ότι στόχος ήταν να παρασχεθεί ρευστότητα σε εργολάβους «καλής ποιότητας». Το καθήκον τώρα είναι να γίνει διάκριση μεταξύ αυτών των εταιρειών και των κακών: δεν έχει δοθεί σαφής ορισμός του τι συνιστά καλή ποιότητα. Το σχέδιο θα ωθήσει επίσης τις τράπεζες πολιτικής να χορηγούν δάνεια για έργα που έχουν σταματήσει και τους κρατικούς διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων για να παρέχουν πίστωση για συγχωνεύσεις και εξαγορές. Οι εμπορικές τράπεζες, οι οποίες είχαν αποσυρθεί από την ιδιοκτησία, έχουν κληθεί να αρχίσουν να δανείζουν σε αξιόπιστους εργολάβους για άλλη μια φορά. Εν τω μεταξύ, τα κρατικά μέσα ενημέρωσης αναφέρουν ότι η πολιτική των «τριών κόκκινων γραμμών» η οποία περιόριζε το χρέος, θα χαλαρώσει για 30 εταιρείες που δεν κατονομάζονται.
Οι εταιρείες άρχισαν να αντλούν γρήγορα νέο χρέος τον Δεκέμβριο – ένα σημάδι ότι η χαλάρωση της πολιτικής ξεκίνησε πολύ πριν η κυβέρνηση ανακοινώσει τα νέα μέτρα. Οι τοπικές αρχές μειώνουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων και πολλά βρίσκονται τώρα σε χαμηλά επίπεδα ρεκόρ. Τα κεφάλαια διάσωσης του κράτους στοχεύουν την ημιτελή κατασκευή. Περίπου το 60% των κατοικιών που πωλήθηκαν μεταξύ 2013 και 2020 πιστεύεται ότι δεν έχουν παραδοθεί σε αγοραστές, πολλοί από τους οποίους ωστόσο έχουν αρχίσει να πραγματοποιούν πληρωμές. Χωρίς χρηματοδότηση τα κατασκευαστικά έργα έχουν σταματήσει και δεν μπορούν να ολοκληρωθούν. Ο φόβος για ημιτελή σπίτια μείωσε τη ζήτηση.
Το κράτος θέλει επίσης να αποφύγει απρόβλεπτες χρεοκοπίες. Η Country Garden πραγματοποίησε μια πληρωμή της τελευταίας στιγμής στους κατόχους ομολόγων στις 17 Ιανουαρίου. Σύμφωνα με την Refinitiv, μια εταιρεία δεδομένων, περίπου 950 δισεκατομμύρια γιουάν (140 δισεκατομμύρια δολάρια) υπεράκτια χρέη σε δολάρια θα λήξουν φέτος, από 810 δισεκατομμύρια γιουάν πέρυσι.
Το σχέδιο δείχνει κάποια πρώιμα αποτελέσματα. Οι αποπερατώσεις κατοικιών μειώθηκαν κατά 6% σε ετήσια βάση τον Δεκέμβριο, σημειώνοντας ανάκαμψη από τον προηγούμενο μήνα, όταν μειώθηκαν κατά 18%. Αυτό είναι ένα μέτρο που παρακολουθείται στενά: τα ημιτελή σπίτια ώθησαν τους αγοραστές κατοικιών να μποϊκοτάρουν τις πληρωμές των στεγαστικών δανείων τους πέρυσι, ως μέρος ενός κύματος διαμαρτυριών. Οι μεταρρυθμίσεις υποβοηθήθηκαν από την άρση των περιορισμών για τον Covid-19. Λίγες εβδομάδες πριν αλλάξει η πολιτική, η μετακίνηση σε κινεζικές πόλεις (ας πούμε, για να δεις ένα ακίνητο) έφερε τον κίνδυνο της καραντίνας. Τα προκαταρκτικά στοιχεία από το Beike Research Institute, μια συμβουλευτική εταιρεία, δείχνουν ότι οι πωλήσεις μεταχειρισμένων κατοικιών σε 50 μεγάλες πόλεις της Κίνας μπορεί να έχουν αυξηθεί περισσότερο από το ένα πέμπτο το πρώτο δεκαήμερο του έτους, σε σύγκριση με την ίδια περίοδο έναν μήνα νωρίτερα.
Η Kaisa, ένας εργολάβος που χρεοκόπησε το 2021, αποφεύγει τις συνομιλίες αναδιάρθρωσης με τους επενδυτές και απέχει πολύ από μια συμφωνία με τους πιστωτές. Ωστόσο, παρά τα προβλήματά της, η ζήτηση για τα σπίτια της εταιρείας φαίνεται να αυξάνεται. Αναλυτές από την CreditSights, μια εταιρεία ερευνών, επισκέφτηκαν πρόσφατα ένα έργο στη Σαγκάη και διαπίστωσαν ότι οι πράκτορες δεν προσφέρουν πλέον εκπτώσεις. Η απουσία περικοπών τιμών υποδηλώνει ότι η ζήτηση αυξάνεται για ακίνητα σε καλές τοποθεσίες.
Λίγοι ξένοι επενδυτές έχουν ενθαρρυνθεί από το σχέδιο του κράτους. Οι εταιρείες έχουν αποκλειστεί σχεδόν εξ ολοκλήρου από την αγορά υπεράκτιων ομολόγων, όπου πολλοί παγκόσμιοι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων και αμοιβαία κεφάλαια κινδύνου προσπαθούν να ανακτήσουν τις απώλειες μετά από χαμένες πληρωμές. Τα κεφάλαια που συγκεντρώθηκαν από εργολάβους μειώθηκαν κατά ένα τέταρτο πέρυσι σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος.
Όμως, στις 12 Ιανουαρίου η Dalian Wanda Commercial Management τίμησε ένα παλιό ομόλογο 400 εκατομμυρίων δολαρίων, το πρώτο σε περισσότερο από ένα χρόνο και ένα σημάδι ότι ορισμένοι γνωστοί όμιλοι που συνδέονται με εργολάβους ενδέχεται να επιστρέψουν σιγά σιγά στην υπεράκτια αγορά ομολόγων δολαρίων το επόμενο έτος. Η Fidelity και η BlackRock, δύο Αμερικανοί διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων, αγόρασαν την προσφορά, σύμφωνα με την Reorg, έναν ερευνητικό οίκο.
Η προσπάθεια θα μπορούσε να οδηγήσει σε σταθεροποίηση της αγοράς κατοικίας και μια ελαφρά ανάκαμψη των πωλήσεων το δεύτερο τρίμηνο του έτους, σύμφωνα με αναλυτές της Morgan Stanley, μιας τράπεζας – περίπου αυτό που έχει στο μυαλό της η κυβέρνηση. Αλλά οι αξιωματούχοι πρέπει να ακολουθήσουν μια λεπτή γραμμή. Η υπερβολική χρηματοδότηση θα αναζωογονούσε παλιά προβλήματα υπερπροσφοράς και θα το έκανε σε μια εποχή που ο πληθυσμός της Κίνας αρχίζει να μειώνεται. Τα ποσοστά κενών θέσεων έφτασαν το 7% στις μεγαλύτερες πόλεις της Κίνας πέρυσι και 12% στις πόλεις δεύτερης κατηγορίας, πολύ υψηλότερα από τον παγκόσμιο μέσο όρο, εκτιμά η JPMorgan, μια άλλη τράπεζα. Περίπου το 70% των κατοικιών που πωλήθηκαν από το 2018 έχουν αγοραστεί από άτομα που έχουν ήδη τουλάχιστον ένα.
Η κερδοσκοπία έχει κάνει τα κινεζικά σπίτια τα πιο ακριβά στον κόσμο με βάση την τιμή προς το εισόδημα. Ο Χονγκ Χάο της growInvestment, μιας εταιρείας διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων, λέει ότι η πολιτική των «τριών κόκκινων γραμμών» υποχρέωνε τουλάχιστον τους εργολάβους να επιβραδύνουν τον ρυθμό με τον οποίο ανέλαβαν τα χρέη τους. Η εκστρατεία έφερε τεράστια προβλήματα για την κινεζική οικονομία, αλλά χωρίς αυτήν «η κατάσταση θα ήταν πολύ χειρότερη», προσθέτει. Εάν η κυβέρνηση καταλήξει να διοχετεύει πάρα πολλά χρήματα στη διάσωση, θα μπορούσε να οδηγήσει σε ένα άλλο κύμα υπερβολής και σε περισσότερα άδεια παραθαλάσσια έργα.
