Νέες βολές για τη φορολογική αντιμετώπιση της ακίνητης περιουσίας, εξαπολύει η Alpha Bank στο εβδομαδιαίο οικονομικό δελτίο. Μάλιστα κάνει λόγο για αντικίνητρα και ουσιαστικά για «βαρίδι» στην ανάπτυξη της οικονομίας καθώς οι στρεβλώσεις που υπάρχουν είναι πολλές.
«Η ανάκαμψη της οικονομίας και η μεγαλύτερη αύξηση της απασχόλησης εμποδίζονται καταλυτικά στην τρέχουσα περίοδο από δύο πολύ σημαντικές και κρίσιμες φορολογικές στρεβλώσεις που συμβάλουν ιδιαιτέρως στην περαιτέρω πτώση της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων από τα ήδη πολύ χαμηλά επίπεδα στα οποία ήδη λειτουργεί αυτή η αγορά. Ως εκ τούτου οι στρεβλώσεις αυτές οδηγούν στην αφαίρεση σημαντικών ποσοστιαίων μονάδων από την μεταβολή του ΑΕΠ. Ακόμη χειρότερο, όμως, είναι ότι καθηλώνουν την ανεργία στα ήδη πολύ υψηλά, για ευρωπαϊκή χώρα, επίπεδα. Αυτές οι στρεβλώσεις προκύπτουν αφενός από την επιβολή από το 2014 του φόρου ακίνητης περιουσίας (ΦΑΠ) στην ακίνητη περιουσία άνω των € 300 χιλ. ταυτόχρονα με τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) και, αφετέρου, από την επιβολή της φορολογίας επί των ακινήτων με βάση αντικειμενικές αξίες που στις περισσότερες περιπτώσεις υπερβαίνουν σήμερα κατά πολύ τις πραγματικές αξίες αυτών των ακινήτων. Είναι χαρακτηριστικό ότι μόνο από την νέα τεράστια πτώση των επενδύσεων σε ακίνητα (που οφείλεται κατά κύριο λόγο στις φορολογικές στρεβλώσεις που προαναφέρθηκαν), εκτιμάται αφαιρέθηκαν από τη μεταβολή του ΑΕΠ σε ετήσια βάση -1,26 ποσοστιαίες μονάδες στο 1ο 3μηνο.2014 και περί τις -0,8 π.μ. στο 2ο 3μηνο.2014.
Αν δηλαδή είχε σταματήσει έγκαιρα η παράλογη πτώση της αγοράς ακινήτων, με την από καιρό αναμενόμενη εκλογίκευση της υπέρμετρα υψηλής έως το 2013 φορολογίας επί των ακινήτων, η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας θα ήταν γεγονός ήδη από το 1ο 3μηνο.2014 με εξαιρετικά ευνοϊκές επιπτώσεις στην αύξηση της απασχόλησης και επίσης στην αύξηση των φορολογικών εσόδων της χώρας.
Οι στρεβλώσεις στο σύστημα της φορολογίας των ακινήτων και της ακίνητης περιουσίας που προαναφέρθηκαν συνεπάγονται πράγματι τη συνέχιση της μεγάλης πτώσης της δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων, αφού μετά την τεράστια πτώση κατά 43% σε ετήσια βάση των συναλλαγών σε ακίνητα και στο 2ο 3μηνο.2014, αντίστοιχη πτώση φαίνεται ότι σημειώθηκε και στις επενδύσεις σε ακίνητα – αφαιρώντας από την μεταβολή του ΑΕΠ στο 1ο 6μηνο.2014 άνω του 70% αυτού που κερδίζεται από την εντυπωσιακή αύξηση της δραστηριότητας στον εξωτερικό τουρισμό και τη ναυτιλία ταυτόχρονα. Μάλιστα, η κατακόρυφη πτώση στην αγορά ακινήτων συνεχίζεται παρά το ότι ήδη λειτουργεί σε υπέρμετρα χαμηλά επίπεδα δραστηριότητας. Αυτές οι φορολογικές στρεβλώσεις αποτελούν σημαντικά εμπόδια στην ανάκαμψη της οικονομίας και στην αύξηση της απασχόλησης και συμβάλλουν αναμφισβήτητα στην περαιτέρω διάβρωση της ήδη πολύ χαμηλής φορολογικής συνείδησης και στη σημαντική μείωση (και όχι στην επιδιωκόμενη αύξηση) των φορολογικών εσόδων.
Είναι κατανοητό ότι τα όποια έσοδα ενδεχομένως έχουν βεβαιωθεί για το 2014 από τον ΦΑΠ σε μικρό ποσοστό μπορεί να εισπραχθούν, μετά από την περαιτέρω μείωση των εισοδημάτων στην ελληνική οικονομία και την ταυτόχρονη υπερ-φορολόγηση επί πέντε (5) συνεχόμενα έτη. Αντίθετα, ενδέχεται να συμβάλουν αναπόφευκτα και στην απώλεια εσόδων και από άλλους φόρους ακόμη και από τον ίδιο τον ΕΝΦΙΑ. Οι προοπτικές αυτές είναι ιδιαίτερα εμφανείς από το ακόλουθο παράδειγμα:
Από ένα οικόπεδο 2 στρεμάτων μεγάλης αντικειμενικής αξίας, στο οποίο έως το 2013 δεν επιβαλλόταν καν φόρος ακινήτων, θα μπορούσε πράγματι να εισπραχθεί σχετικά ανώδυνα ο ΕΝΦΙΑ που προσδιορίστηκε στις € 5,2 χιλ. Είναι, ωστόσο, πραγματικά εκτός λογικής να υποθέσει κανείς ότι ο ιδιοκτήτης αυτού του οικοπέδου θα πληρώνει από εδώ και πέρα όχι μόνο τις € 5,2 χιλ. ετησίως που του προκύπτουν από τον ΕΝΦΙΑ αλλά και επιπλέον € 28 χιλ. ετησίως που προκύπτουν από τον ΦΑΠ. Οι φόροι αυτοί δεν είναι δυνατό να πληρωθούν διότι τα εισοδήματα του ιδιοκτήτη, από όπου και αν προέρχονταν πριν από την κρίση, έχουν τώρα διαβρωθεί καταλυτικά μετά από την κρίση. Επιπλέον, ενώ η ανωτέρω φορολογική επιβάρυνση βασίζεται στην υπόθεση ότι η αντικειμενική αξία του ακινήτου διαμορφώνεται περί τα € 2,8 εκατ., η τιμή στην οποία θα μπορούσε να πουληθεί το ανωτέρω οικόπεδο χωρίς την ετήσια επιβάρυνσή του από τον ΦΑΠ πιθανότατα δεν υπερέβαινε τα € 1,5 εκατ., ενώ μετά την ανωτέρω εξωπραγματική φορολογική επιβάρυνση του ιδιοκτήτη μέσω του ΦΑΠ η τιμή πώλησής του φυσιολογικά δεν θα υπερβαίνει σήμερα τις € 500 χιλ.. Διότι ποιος λογικός επενδυτής θα αγόραζε ένα οικόπεδο (χωρίς απόδοση) που θα του στοίχιζε μόνο για τον ΦΑΠ και τον ΕΝΦΙΑ € 332 χιλ. στα επόμενα 10-χρόνια; Φόροι τέτοιου είδους ως είναι φυσικό, αντιστρατεύονται την πολιτική που ασκεί η κυβέρνηση για προσέλκυση επενδύσεων σε κατοικία στην Ελλάδα από υπηκόους τρίτων χωρών, μέσω παροχής κινήτρων όπως άδεια παραμονής για επενδύσεις άνω των € 250 χιλ. Είναι εμφανές από τα ανωτέρω ότι η κυριότερη επίπτωση από την επιβολή του ΦΑΠ επιπλέον του ΕΝΦΙΑ στις σημερινές αντικειμενικές αξίες είναι ο μηδενισμός των συναλλαγών και των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων που ήδη καταγράφεται από τα στοιχεία. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν πρόκειται να το πουλήσει κάτω από το ¼ της πραγματικής του αξίας, ενώ ο ενδεχόμενος αγοραστής του ακινήτου δεν πρόκειται να δώσει περισσότερα για την αγορά του με την ταυτόχρονη ανάληψη μιας εξωπραγματικής φορολογικής υποχρέωσης. Αυτός είναι ο λόγος του πραγματικού καταποντισμού της αγοράς ακινήτων που προαναφέρθηκε. Έχουμε σήμερα αποκαταστήσει όλες τις προοπτικές για την ανάκαμψη της οικονομίας μας και για την έξοδο από την κρίση και απειλούμε την προοπτική αυτής της ανάκαμψης με ένα φορολογικό μέτρο, τον συμπληρωματικό φόρο ή ΦΑΠ, που στην πραγματικότητα συμβάλλει στη μείωση των φορολογικών εσόδων αντί για την επιδιωκόμενη αύξησή τους.
Θα πρέπει εδώ να σημειωθεί ότι η προτεινόμενη δήθεν ελάφρυνση του φορολογικού βάρους με την επιμήκυνση της περιόδου πληρωμής του φόρου αποφέρει αντίθετα αποτελέσματα καθώς το μόνο που εξασφαλίζει είναι ότι η φορολογική υποχρέωση το 2015 θα είναι πολύ μεγαλύτερη.
Θα πρέπει, τέλος, να τονισθεί ότι η επιβάρυνση από τον επαναλαμβανόμενο φόρο ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, όπως αυτή είχε διαμορφωθεί το 2012 όταν ο φόρος απέδωσε €2,8 δισ. ή 1,4% του ΑΕΠ, όσα δηλαδή αναμένεται να εισπραχθούν περίπου το 2014, είναι η 5η υψηλότερη στην Ευρωπαϊκή Ένωση (Taxation trends in the EU, European Commission, Ιούνιος 2014). Βεβαίως, η εξαγωγή συμπερασμάτων, ως ανωτέρω, είναι παρακινδυνευμένη, καθώς η συνολική φορολογική επιβάρυνση (και στην κατοχή και στο εισόδημα) διαφέρει από χώρα σε χώρα. Λαμβανομένου δε υπόψη ότι στη χώρα μας για δεκαετίες η επιβάρυνση αυτή ουδέποτε υπερέβη το 50% του μέσου κοινοτικού όρου, ο σχεδόν διπλασιασμός της εν μία νυκτί είναι φυσιολογικό να προκαλεί αντιδράσεις. Υπάρχει, λοιπόν, σε κάποιο βαθμό, θέμα επιπέδου φορολογικής επιβάρυνσης σε μακροοικονομικό επίπεδο. Αυτό, όμως, που δημιουργεί τεράστιο θέμα είναι, κυρίως, η επίπτωση του φόρου σε μικροοικονομικό επίπεδο, λόγω της μη καθολικής εφαρμογής του φόρου σε όλα τα ακίνητα και των απαλλαγών σε μεγάλες περιουσίες στις αγροτικές περιοχές που, με δεδομένη την ανάγκη συλλογής €3 δισ. περίπου για δημοσιονομικούς λόγους, οδήγησε σε μετακύληση της φορολογικής επιβάρυνσης κατά τρόπο οικονομικά άναρχο και αναποτελεσματικό, καταδικάζοντας σε μαρασμό την αγορά ακινήτων, όπως παραστατικά περιγράφεται στο παρόν δελτίο, αντιστρατεύοντας ταυτόχρονα την ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας και, έτσι, την έξοδο από την κρίση».
