Ανάρπαστοι γίνονται στην αγορά οι νέοι χώροι logistics με τους μεγάλους παίκτες του εγχώριου real estate, θεσμικούς και μη να στρέφονται ολοένα και περισσότερο σε αυτού του είδους τις επενδύσεις. Ηδη, πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2024 όπου υπολογίζεται να γίνουν επενδύσεις εως 500 εκατ. ευρώ σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 7% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής.
Τα στοιχεία παραθέτει η γνωστή εταιρεία συμβούλων ακινήτων GEOAXIS στο τελευταίο της Παρατηρητήριο Αξιών LOGISTICS 2023/2024 με την πρόβλεψη ότι για τη φετινή χρονιά θα είναι συνεχιζόμενη η αύξηση της ζήτησης και ενοικίων -είναι ήδη στα επίπεδα των 5,5 ευρώ/ τμ/ μήνα- με χαμηλότερους πάντως ρυθμούς, ενώ οι αποδόσεις θα σταθεροποιηθούν στα πέριξ του 7%. «Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας», όπως επισημαίνει ο διευθύνων σύμβουλος της GEOAXIS κ. Γιάννης Ξυλάς. Οι αποδόσεις πάντως στην Ελλάδα αυτή την στιγμή είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται σήμερα περί το 5% – 5,5%, με αυξανόμενες τάσεις για το 2024.
Οι μελλοντικές προοπτικές και η υψηλή απόδοση τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του real estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) οδηγεί θεσμικούς και μη επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών /logistics. Eταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Premia Properties, η Prodea Investments, η Trastor και εσχάτως και η Noval του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Επενδύσεις logistics έχει υλοποιήσει τους τελευταίους 12 μήνες και η Dimand στη Βόρεια Ελλάδα, ενώ σε έναν από τους πλέον δυναμικούς παίκτες της αγοράς με τοποθετήσεις τόσο στην Αττική, όπου προωθείται η μεγαλύτερη επένδυση στον κλάδο ύψους 300 εκατ. ευρώ μέσω του πλαισίου των στρατηγικών επενδύσεων, όσο και πιο πρόσφατα στη Θεσσαλονίκη εξελίσσεται η HIG Capital. «Η σταθερή θέση του λιμένα Πειραιά, οι προσδοκίες από τους λιμένες Θεσσαλονίκης, Αλεξανδρούπολης και Βόλου, η αναβάθμιση των σιδηροδρομικών μεταφορών και οι νέες επενδύσεις, όπως το Θριάσιο Εμπορευματικό Κέντρο, το στρατόπεδο Γκόνου και ο Πειραιάς (COSCO), δίνουν στον κλάδο των Logistics εξαιρετικές προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης», αναφέρεται στην ανάλυση.
Ελλειψη προϊόντος και 5 προκλήσεις
Για τους χρήστες, σημαντικό πρόβλημα στο χώρο είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά, ούτε για ενοικίαση, καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την πώληση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν τα έργα. «Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2024, μια νεόδμητη αποθήκη ξηρού φορτίου σε κομβικό σημείο, μπορεί να καταγράψει πώληση μεγαλύτερη των 1.000 ευρώ/ τ.μ.», αναφέρεται στην έκθεση της GEOAXIS. «Για ενοικίαση μια νεόδμητη αποθήκη ξηρού φορτίου επίσης σε κομβικό σημείο μπορεί να έχει μίσθωμα στα επίπεδα των 5,5 ευρώ/ τ.μ./ μήνα». Η τιμή μίσθωσης στην Ελλάδα υπολείπεται σημαντικά από τα ευρωπαϊκά επίπεδα των 7 – 8 ευρώ /τ.μ./ μήνα, ενώ οι υψηλότερες τιμές αναφέρονται στο Μόναχο με πάνω από 10 – 10,5 ευρώ /τ.μ./ μήνα).
«Είναι αναμφισβήτητο γεγονός ότι η πανδημία έδρασε ως επιταχυντής των τάσεων που υπήρχαν στην αγορά των αποθηκών τα τελευταία χρόνια. Η μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο ευνόησε τόσο πολύ τον κλάδο που πλέον μια εξαιρετικά μεγάλη πλειοψηφία επενδυτών και funds ψάχνουν να τοποθετηθούν, σε παγκόσμιο επίπεδο. Ο μεγάλος ανταγωνισμός σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά έχουν ωθήσει τις αξίες σε πρωτοφανή επίπεδα. Το 2023 καταγράφηκε σημαντική πτώση στις νέες συμφωνίες και αποσυμπίεση στις αποδόσεις λόγω των πολέμων και των υψηλών επιτοκίων. Ενδεικτικά και μόνο αναφέρουμε ότι στην Γερμανία και στην Γαλλία οι αποδόσεις κινούνται πλέον στο 5,0% – 5,5% με κενότητα στο 2%. Η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί και το 2024».
Η αγορά στην Ελλάδα, αν και εξαιρετικά μικρή σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, θα ακολουθήσει την ίδια θετική πορεία. Η ζήτηση θα δυναμώσει και άλλο, «ενώ προβλέπουμε σημαντική αιχμή για τους χώρους ψυχρής αποθήκευσης τα επόμενα χρόνια», όπως επισημαίνεται.
Ο κλάδος στο σύνολό του έχει να αντιμετωπίσει 5 κορυφαίες προκλήσεις οι οποίες συνοψίζονται στα παρακάτω:
1. Η διαθέσιμη γη για νέες αναπτύξεις θα είναι όλο και πιο δύσκολη- άρα και πιο ακριβή- στην εύρεσή της.
2. Οι πολεοδομικοί περιορισμοί θα ενταθούν.
3. Το κόστος κατασκευής θα είναι δύσκολο να προβλεφθεί καθώς υλικά και πληθωρισμός θα είναι παράγοντες αβεβαιότητας.
4. Το διαθέσιμο εργατικό δυναμικό θα είναι δύσκολο να βρεθεί και να διατηρηθεί, ιδιαίτερα σε εκτός αστικών κέντρων περιοχές. Η επιλογή της θέσης θα είναι στο μέλλον άμεσα εξαρτώμενη από την τοποθεσία προέλευσης του εργατικού δυναμικού.
5. Η ανάπτυξη με όρους ESG θα επιφέρει αλλαγές στον τρόπο διακίνησης των προϊόντων με προσπάθεια μείωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος, ενώ η υιοθέτηση της πράσινης ανανεώσιμης ενέργειας θα ενταθεί στην προσπάθεια μείωσης του ενεργειακού κόστους.
πηγή: newmoney.gr
