Ο κλάδος της οικονομίας διαμοιρασμού ή αλλιώς η βραχυχρόνια μίσθωση ήρθε για να μείνει στη χώρα μας. Πολλάκις έχουμε αναφέρει ότι ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα μας αποτέλεσε σημαντικό παράγοντα ανάπτυξης του κλάδου του real estate, των κατασκευών, των αξιών στην ακίνητη περιουσία (αντικειμενικές, εμπορικές αξίες), αλλά προσέφερε παράλληλα και νέες θέσεις εργασίας. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι αποτελεί ένα «κομμάτι» του νέου μοντέλου τουρισμού.
Ένα μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών ακινήτων που διαθέτουν τα ακίνητα τους μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, αποτελεί για τους ιδίους το βασικό τους εισόδημα, η βασική τους εργασία.
Θα πρέπει να τονίσουμε ότι δεν αποτελεί τον μοναδικό, αλλά, αποτελεί βασικό παράγοντα μείωσης της διαθεσιμότητας ακινήτων στον κλάδο της μακροχρόνιας συμβατικής μίσθωσης – αύξησης των μισθωμάτων και εν γένει του κόστους στέγασης.
Τα έσοδα του δημοσίου
Η οικονομία διαμοιρασμού τα τελευταία χρόνια – πριν την πανδημία του κορονοϊού, ενίσχυσε την ελληνική οικονομία μέσω των εισπραχθέντων φόρων με περισσότερα από 444 εκατ ευρώ, 68 εκατ. το 2017, 176 εκατ. το 2018 και περίπου 200 εκατ. ευρώ το 2019. Ο τζίρος της οικονομίας διαμοιρασμού για την Ελληνική οικονομία από τον Ιούνιο του 2018 έως τον Μάιο του 2019, άγγιξε τα €1,15 δισ., ενώ γιγαντώθηκε στα 3,3 δισ. ευρώ το 2022 από 2,96 δισ. ευρώ που ήταν το 2019 και 1,42 δισ. ευρώ το 2016.
Σύμφωνα με δηλώσεις του Υφυπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Χάρη Θεοχάρη, «ξεκινήσαμε με έσοδα 50 εκατ. ευρώ από τις πλατφόρμες τύπου Booking, AirBnB κ.ά. και τώρα έχουμε ξεπεράσει τα 500 εκατ. Δηλαδή έχουμε φτάσει πλέον δέκα φορές πάνω. Έχω, δε, την αίσθηση – θα το επιβεβαιώσουμε όταν ολοκληρωθούν οι φορολογικές δηλώσεις- ότι για το 2022 θα ξεπεράσουμε τα 600 εκατ. ευρώ».
Η δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις top περιοχές της Αθήνας
Το σύνολο της δυναμικής των εγγεγραμμένων ακινήτων στις top περιοχές της Αθήνας, σ΄όλες τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αριθμούν 7.750 ακίνητα, αυξημένη η δυναμική κατά 5,83% σε σχέση με τον Δεκέμβριο του 2023 και κατά 24,56% σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2023 που αριθμούσαν 6.222 ακίνητα. Σήμερα, η δυναμική των ακινήτων αγγίζει τα 8.792 ακίνητα, αυξημένη κατά 13,45% σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2024.
Αδιαμφησβήτητά το εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας που αποτελεί και το προπύργιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Συγκεκριμένα, τα εγγεγραμμένα ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης σήμερα είναι 2.426 (2.208 τον Φεβρουάριο του 2024) αυξημένη η δυναμική κατά 9,87% σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2024. Ταυτόχρονα, η περιοχή με την υψηλότερη δυναμική των εγγεγραμμένων ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης μετά το εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας, είναι το Κουκάκι-Μακρυγιάννη με 1.232 (1.035 εγγεγραμμένα ακίνητα τον Φεβρουάριο του 2024) ,αυξημένη δυναμική κατά 19,03% σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2024.
Αύξηση των εγγραφών καταγράφεται σχεδόν στο σύνολο των περιοχών του κέντρου της Αθήνας, με τις υψηλότερες αυξήσεις σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2024, να καταγράφονται στο Παγκράτι (+11,46%), στους Ακρόπολη (+24,55%), στο Θησείο (+17,79%), στο Νέο Κόσμο (+19,30%).
Σήμερα, στην περιοχή των Ιλισίων, είναι εγγεγραμμένα συνολικά 209 ακίνητα και ιδιωτικά δωμάτια σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωση, καταγράφοντας μια αύξηση της τάξεως του +13% σε σχέση με πέρυσι. Στον Βοτανικό, η δυναμική αριθμεί 90 ακίνητα και ιδιωτικά δωμάτια σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωση, καταγράφοντας μια αύξηση της τάξεως του +35% σε σχέση με πέρυσι. Στο Μετς-Στάδιο η δυναμική καταγράφει αύξηση της τάξεως του +2% (συνολικά 213 εγγραφές) και στο Γκάζι η δυναμική των εγγραφών αυξήθηκε κατά 4% (συνολικά 98 εγγραφές)
Οι κανόνες στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης με ισχύ από 1/1/2024
Η ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης τόσο για οικογενειακές κατοικίες, όσο και για κατοικίες κατάλληλες για νέους ή/και φοιτητές, δεν πρόκειται να ρυθμιστεί από τους νέους κανόνες στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης είχαμε αναφέρει τον Δεκέμβριο του 2023.
Η οποιαδήποτε «επιστροφή» ακινήτου από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην μακροχρόνια συμβατική μίσθωση, κυρίως από τους μικροϊδιοκτήτες με μη υψηλές πληρότητες, θα καλυφθεί άμεσα από τα 5.297 νομικά πρόσωπα, τα 7.440 φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα ακίνητα ή/και μέρος των 94.982 φυσικών προσώπων με έως 2 ακίνητα που θα θελήσουν να αναπτυχθούν περαιτέρω στον κλάδο.
Από την πρώτη ημέρα δημοσίευσης των νέων κανόνων που είναι σε ισχύ από 1/1/2024, είχαμε αναφέρει ότι είναι «ευπρόσδεκτοι» διότι αποτελούν ρυθμιστικό πλαίσιο λειτουργίας σε έναν αναπτυσσόμενο επιχειρηματικό κλάδο, έναν κλάδο που συμμετέχει ενεργά στο νέο μοντέλο του τουρισμού και δημιουργεί θέσεις εργασίες, αλλά δεν θα μπορέσουν να αποτελέσουν ανάχωμα στο κόστος στέγασης στη χώρα μας ή/και να αυξήσουν την διαθεσιμότητα ακινήτων στις μακροχρόνιες συμβατικές μισθώσεις. Αντιθέτως, είναι κανόνες θετικοί στην επιχειρηματική ανάπτυξη του κλάδου.
Τα έσοδα που θα προκύψουν από τους νέους κανόνες, δηλαδή τα έσοδα από τον ΦΠΑ στη βραχυχρόνια μίσθωση που δεν θα «συμψηφιστούν», το τέλος παρεπιδημούντων και μέρος από το τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής που αντικαθιστά το φόρο διαμονής, θα μπορούσαν να διατεθούν για την δημιουργία ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής και δημιουργίας κοινωνικών κατοικιών. Αποτελεί επιτακτική ανάγκη η «ανακατεύθυνση» των εσόδων που προκύπτουν από την βραχυχρόνια μίσθωση, στη χρηματοδότηση στεγαστικών πολιτικών.
Οι νέοι κανόνες στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης από 1/1/2025
Περιορισμός των νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων: Από την 1η Ιανουαρίου 2025, θα υπάρξει προσωρινό πάγωμα της έκδοσης νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας, όπως το κέντρο της πόλης, το Παγκράτι και το Νέο Κόσμο, για τουλάχιστον έναν χρόνο, με δυνατότητα παράτασης.
Κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση: Ιδιοκτήτες που θα μετατρέψουν τα ακίνητά τους από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση θα απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια. Το μέτρο αφορά αποκλειστικά ακίνητα φυσικών προσώπων και όχι επιχειρήσεων. Η εκτιμώμενη απώλεια εσόδων για το κράτος θα είναι περίπου 3 εκατ. ευρώ το 2025 και 13 εκατ. ευρώ ετησίως για τα έτη 2026-2028.
Οι νέοι κανόνες δεν θα ελέγξουν το πρόβλημα της έλλειψης κατοικιών
Όσον αφορά την απαγόρευση νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα 3 κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας, οι τιμές των ζητούμενων μισθωμάτων δεν θα επηρεαστούν – θα παραμείνουν σε υψηλά επίπεδα. Δεν αποτελεί παρέμβαση που θα αναχαιτίσει το κόστος στέγασης, είναι μια παρέμβαση που ουσιαστικά δεν θα οξύνει το «πρόβλημα» – την στιγμή όμως που η δυναμική του κλάδου στις συγκεκριμένες περιοχές είναι ήδη στο «κόκκινο».
Η ενδεχόμενη επιστροφή ιδιοκτητών από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, στις μακροχρόνιες συμβατικές μισθώσεις, ενδεχομένως να επέλθει κυρίως σε περιοχές με μη τουριστική δυναμική και μικρά ποσοστά πληροτήτων – περιοχές κυρίως της περιφέρειας.
Ανάγκη για ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής με διεύρυνση των δικαιούχων
Στη χώρα μας, ο πληθωρισμός στα τρόφιμα και τα είδη πρώτης ανάγκης, η αύξηση του κόστους κατασκευής που πιέζει αυξητικά τις τιμές πώλησης, η ραγδαία αύξηση των ενοικίων, το κόστος ενέργειας και γενικότερα η αύξηση του κόστους διαβίωσης, συρρικνώνει τα διαθέσιμα εισοδήματα.
Απαιτείται να λάβουμε σοβαρά υπόψη και να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή/τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή μόνο τους νέους ηλικιακά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός υψηλότερα, αφετέρου όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.
Οι οικονομικές προκλήσεις στη παγκόσμια κοινότητα καθώς και στη χώρα μας βρίσκονται προ των πυλών και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης, πολιτικές με διεύρυνση των δικαιούχων, με στόχο την αναχαίτηση του κόστους την επόμενη ημέρα και τη προσβασιμότητα σε αγορά κατοικίας, αλλά, παράλληλα και πολιτικές με υλοποίηση 2-3 ετών, που θα στοχεύουν στην εξάλειψη ιδίων δεδομένων στο μέλλον, καθώς και μέτρα που θα «προστατεύουν» την ιδιοκτησία υπό συνθήκες μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος.
Μη ξεχνάμε ότι η χώρα μας είναι από τις λίγες χώρες της Ε.Ε που δεν διαθέτει κοινωνικές κατοικίες (όχι εργατικές).Η κοινωνική κατοικία αντιπροσωπεύει μορφές παρεμβάσεων- κατασκευή, ρυθμιστικά μέτρα κλπ., της εθνικής κυβέρνησης ή/και των τοπικών αρχών στην αγορά κατοικίας προκειμένου να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων.
Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.
Του Θεμιστοκλή- Αντρέα Μπάκα* από το Newmoney.gr
*Ο Θεμιστοκλής Μπάκας είναι πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
