Παγίδες για τους ιδιοκτήτες αγροτικής γης που επιθυμούν να νοικιάσουν τα χωράφια τους σε εταιρίες Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας για την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών. Παρά το γεγονός ότι προσφέρουν υψηλά μισθώματα που μπορεί να φτάνουν ακόμα και τα 300 ευρώ ανά στρέμμα ετησίως, υπάρχουν κάποια «ψιλά γράμματα» στα συμβόλαια, όπως για παράδειγμα η υποχρέωση των εκμισθωτών να συναινέσουν στην πώληση της γης σε προσυμφωνημένη τιμή, εφόσον εκφράσει την επιθυμία ο εκμισθωτής, που μπορεί να βλάψουν τα συμφέροντα των ιδιοκτητών.
Την ενοικίαση αγροτεμαχίων για την κατασκευή φωτοβολταϊκών επιλέγουν συνήθως άνθρωποι που δεν ασκούν την αγροτική δραστηριότητα κι επιθυμούν να αξιοποιήσουν τη γη τους για να συμπληρώσουν το εισόδημά τους. Αλλωστε, τα τελευταία χρόνια μεγάλοι επιχειρηματικοί όμιλοι, είτε της Ελλάδας είτε του εξωτερικού, που ασχολούνται με την παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας, έχουν επιδοθεί σε ένα σαφάρι εύρεσης αγροτικής γης, προκειμένου να εγκαταστήσουν φωτοβολταϊκά συστήματα.
Οι λεπτομέρειες
Ο «Ε.Τ.» έχει στη διάθεσή του και σας παρουσιάζει ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης αγροτεμαχίου στην περιοχή της Βοιωτίας που έχει συντάξει εταιρία του κλάδου για ενδιαφερομένους που θέλουν να νοικιάσουν τη γη τους.
Η τιμή που προσφέρει αγγίζει τα 250 ευρώ το στρέμμα κατ’ έτος, για διάστημα 25 χρόνων, με δυνατότητα παράτασης για 10 ακόμα χρόνια. Ετσι, κάποιος που έχει ένα αγροτεμάχιο 20 στρεμμάτων σε κάποιο χωριό, μπορεί να έχει ένα επιπλέον ετήσιο εισόδημα 5.000 ευρώ, ποσό που σε βάθος 25ετίας ανέρχεται στις 125.000 ευρώ, χωρίς μάλιστα ο ίδιος να δαπανήσει ούτε ένα ευρώ. Η τιμή είναι δελεαστική αν λάβει κανείς υπόψη του ότι οι τιμές για την απλή μίσθωση αγροτεμαχίων κυμαίνονται από 30-60 ευρώ το στρέμμα ετησίως και μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις μπορεί να φτάσουν τα 100 ευρώ.
Προκαταβολή
Ωστόσο, θα πρέπει οι ιδιοκτήτες γης να επιδείξουν ιδιαίτερη προσοχή, καθώς υπάρχουν όροι που μπορεί να τους παραπλανήσουν. Για παράδειγμα, όπως αναφέρει το άρθρο 3 του ιδιωτικού συμφωνητικού, «για τα δύο πρώτα μισθωτικά έτη, ο εκμισθωτής θα δικαιούται να λάβει ως προκαταβολή μόνο το ποσό των 30 ευρώ ανά στρέμμα. Κατά την έναρξη των εργασιών εγκατάστασης του φωτοβολταϊκού σταθμού και με τη σύναψη του συμβολαιογραφικού μισθωτηρίου, θα αρχίσει να καταβάλλεται το συμφωνηθέν ετήσιο μίσθωμα», το οποίο ανέρχεται στο ποσό των 250 ευρώ πλέον τέλος χαρτοσήμου.
Εξαγορά
Ενας άλλος όρος του συμφωνητικού που μπορεί να θεωρηθεί παγίδα είναι ότι η μισθώτρια εταιρία έχει το δικαίωμα να προχωρήσει σε εξαγορά της έκτασης που νοικιάζει, εφόσον το επιθυμεί, υποχρεώνοντας επί της ουσίας τον εκμισθωτή να συναινέσει. Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 3, «ρητά συμφωνείται ότι ο εκμισθωτής θα συναινέσει στην πώληση του μισθίου, σε περίπτωση που ο μισθωτής εκφράσει τη βούλησή του να προβεί σε αγορά αυτού, ύστερα από τη λήψη της Προσφοράς Ορων Σύνδεσης από την Αρμόδια Αρχή και το αργότερο εντός δύο ετών από τη σύναψη του παρόντος» και προσθέτει ότι «σε περίπτωση που εκφράσει τη βούλησή του για αγορά και δεν πραγματοποιηθεί αυτή εντός χρονικού διαστήματος δύο ετών από την υπογραφή του παρόντος, τότε οφείλει να καταβάλει στον εκμισθωτή, πλέον του τιμήματος της αγοραπωλησίας, και το ποσό του ετήσιου μισθώματος για κάθε έτος καθυστέρησης».
Καμία εξασφάλιση
Προβληματισμό όμως προκαλεί στους υποψήφιους εκμισθωτές τι θα γίνει σε περίπτωση που ο επενδυτής αποφασίσει τη λύση της σύμβασης, καθώς το συμφωνητικό δεν προβλέπει καμία εξασφάλιση. Οπως σημειώνεται στο άρθρο 6, «ο μισθωτής θα έχει το δικαίωμα να καταγγείλει αζημίως τη μίσθωση, με μονομερή δήλωσή του, απευθυνόμενος στον εκμισθωτή, αν κρίνει ότι καθίσταται μη αποδοτική η εκμετάλλευση των εγκαταστάσεων του φωτοβολταϊκού πάρκου, καθώς και εάν τροποποιηθεί το νομικό πλαίσιο της ρύθμισης του τομέα εμπορίας ηλεκτρικής ενέργειας ή διακοπεί καθ’ οιονδήποτε τρόπο η πώληση ρεύματος προς τη ΔΕΗ ή προς οποιονδήποτε φορέα, κατά τρόπον ώστε η εκμετάλλευση των εγκαταστάσεων να μην καθίσταται συμφέρουσα οικονομικά». Σε περίπτωση λύσης της μισθώσεως για τον παραπάνω λόγο, ο μισθωτής υποχρεούται να απομακρύνει από το μίσθιο ακίνητο οποιεσδήποτε εγκαταστάσεις και να προβεί σε αποκατάσταση του μισθωμένου αγροτεμαχίου με δικές του δαπάνες.
Τι ισχύει σε περίπτωση πτώχευσης του επενδυτή
«Ξεκρέμαστος» όμως μένει ο εκμισθωτής και σε περίπτωση που ο επενδυτής υπαναχωρήσει ή πτωχεύσει. Σύμφωνα με το άρθρο 11, ο μισθωτής, εφόσον δεν έχει πραγματοποιήσει καμία εργασία στο μίσθιο, θα δικαιούται να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, λύνοντάς τη αζημίως, στις εξής περιπτώσεις:
* Σε περίπτωση που δεν εξασφαλισθεί και επιτευχθεί η κατά την κρίση του μισθωτή τεχνική ή οικονομική βιωσιμότητα της επένδυσης, με βάση τα αποτελέσματα των μετρήσεων, τις κάθε φορά ισχύουσες χρηματοοικονομικές συνθήκες, τα αποτελέσματα των τεχνικών μελετών για την καταλληλόλητα του μίσθιου ακινήτου για τους σκοπούς του μισθωτή κ.λπ.
* Λόγω μη απόκτησης εκ μέρους του μισθωτή των απαιτούμενων αδειών για την εγκατάσταση του φωτοβολταϊκού σταθμού (συμπεριλαμβανομένων των έργων σύνδεσης με το Εθνικό Διασυνδεμένο Σύστημα), γεγονός το οποίο αποτελεί το δικαιοπρακτικό θεμέλιο της παρούσας σύμβασης.
* Εφόσον ο μισθωτής κρίνει ότι η εν λόγω επένδυση δεν αποδεικνύεται συμφέρουσα βάσει των μετρήσεων, του πλαισίου νόμου και της τιμής πώλησης του ρεύματος στον ΛΑΓΗΕ ή ΑΔΜΗΕ, γεγονός που θα προκύψει πριν την εγκατάσταση και λειτουργία του φωτοβολταϊκού σταθμού.
«Στις περιπτώσεις αυτές η παρούσα σύμβαση θα λύνεται αζημίως για τα συμβαλλόμενα μέρη, μη υποχρεούμενου του μισθωτή στην καταβολή οποιασδήποτε αποζημίωσης ή μισθώματος», υπογραμμίζεται.
